建ぺい率計算

1. 「敷地面積」「建物面積」「セットバック面積」「私道負担面積」「指定建ぺい率」を入力します。
2. 「実測建ぺい率」「指定建ぺい率」「適合判定」「超過面積」が表示されます。

建ぺい率とは

建ぺい率は「その敷地に対して、地面をどれだけ建物でふさげるか」を制限する指標です。街区の抜けや日照・防災・景観を確保するための基本ルールになっています。

建ぺい率の定義

建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 有効敷地面積 × 100

• 建築面積：建物を真上から見たときの「最大の水平投影面積」（建物の建ち面）。
• 有効敷地面積：登記上の敷地面積から、セットバック（道路後退）や私道負担など建築に使えない部分を差し引いた面積。

指定建ぺい率（上限値）

• 地域（用途地域・地区計画など）ごとに上限の％が定められています（例：40％、50％、60％、80％など）。
• 実測値が上限以下なら適合、超えれば不適合です。

有効敷地面積に含めない代表例

• セットバック部分（道路中心からの規定距離まで後退する帯状部分）
• 私道負担部分（敷地に含まれていても通行のための部分で建築不可）

※ すでに分筆済みで敷地に含まれていない場合は控除不要。登記・実測の整合を確認します。

建築面積（分子）に関する実務上の考え方

• 庇（ひさし）：出幅が一定以下なら不算入扱いになることが多い（例：1m以下など）。
• 外部階段・バルコニー：開放性や支持条件により「全部／一部／算入」が分かれます。
• ピロティ・車寄せ：開放度合いにより不算入扱いが認められる場合があります。

最終判断は自治体の技術基準・確認検査機関の解釈に従います。

よくある緩和（上限側の調整）

• 角地緩和
• 防火・準防火地域 × 耐火等の要件を満たす場合の加算や上限引上げ

併用可否や最大上限は地区計画・条例で異なるため、条文確認が前提です。

典型的なミスと注意点

• 私道・セットバックの控除漏れ：分母が過大になり実測値が小さく見えてしまう。
• 建築面積と延べ面積の混同：建ぺい率は「建築面積」、容積率は「延べ面積」。
• 丸め方の不一致：内部は生の値で計算し、表示のみ四捨五入に統一。
• 緩和の誤適用：「合算可」「上限」「適用順序（加算→上限）」の取り扱いミス。
• 地区計画の見落とし：一般の指定より厳しい／緩い独自ルールがあることも。

容積率との違い（混同注意）

• 建ぺい率：地面のふさぎ具合（建築面積／敷地）
• 容積率：床の積み重ね具合（延べ面積／敷地）

建ぺい率は平面の広がり、容積率は総延べ床の量をコントロールします。

建ぺい率とは

建ぺい率（けんぺいりつ）は、敷地に対して地面を建物でどれだけ覆えるかを示す割合です。建築基準法第52条に基づき、都市計画において用途地域ごとに上限が定められています。これにより、街区の通風や採光、防災上の避難経路、都市景観の維持が図られています。

建ぺい率の基本公式

建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 有効敷地面積 × 100

• 建築面積（分子）：建物を真上から見たときの水平投影面積。屋根が掛かっていれば壁の有無を問わず算入します。ただし、一定条件を満たす庇やバルコニー、ピロティなどは「不算入」扱いとなることがあります（後述）。
• 有効敷地面積（分母）：登記上の敷地面積から、建物を建てられない部分を控除したもの（例：セットバック部分、私道負担部分）。

計算の流れ（ステップごとの考え方）

1. 敷地面積の確認：登記簿の地積または実測値を基礎とします。旗竿地や不整形地の場合は測量図で有効部分を確認。
2. 建築不可部分を控除：セットバックや私道負担部分を差し引いて、有効敷地面積を算出。
3. 建築面積の算定：建物外周の水平投影面積を基本とし、庇・バルコニー・ピロティなどの不算入規定を精査。
4. 建ぺい率の算出：建築面積を有効敷地面積で割り、百分率で表示。
5. 指定建ぺい率との比較：地域ごとの上限と比較し、適合／不適合を判断。

建築面積に算入しない部分（不算入・部分算入）

建築基準法や自治体の解釈により、以下の部分は算入しないことがあります。

• 庇（ひさし）：出幅が一定以下（多くは1m以内）の場合は不算入。
• バルコニー・外部廊下：周囲が開放的で支持柱がない場合、不算入扱い。壁があると算入対象。
• ピロティ・車寄せ：四周の開放度や用途によって不算入扱いとなる場合あり。
• 外部階段・スロープ：屋根や囲いの有無で扱いが分かれる。
• その他：地下出入口、自転車置場なども条件によっては不算入扱いになる。

指定建ぺい率と緩和措置

用途地域や地区計画で決められる指定建ぺい率は、一般的に40％・50％・60％・80％など。ただし、一定の条件を満たす場合、緩和措置により上限値が引き上げられます。

• 角地緩和：2つ以上の道路に接する角地では、通風・採光条件が良いため指定建ぺい率に加点（例：＋10％、上限80％など）。
• 防火地域・準防火地域の耐火建築物：耐火建築物や準耐火建築物の場合、上限が引き上げられる場合あり。
• 地区計画・特定用途誘導地区：地域独自のまちづくり方針で、指定建ぺい率を変更するケース。

※ 緩和の併用可否や最大上限値、適用順序は自治体の条例や運用基準によって異なるため、確認が必要です。

建ぺい率の計算例

• 条件：敷地面積 200㎡、建築面積 100㎡、セットバック 8㎡、私道負担 12㎡、指定建ぺい率 60％
• 有効敷地面積：200 − 8 − 12 ＝ 180㎡
• 建ぺい率：100 ÷ 180 × 100 ＝ 55.56％
• 判定：指定建ぺい率 60％以下 → 適合（余裕 4.44ポイント）

注意点

• 分母の控除漏れ：私道やセットバックを引かないと誤って適合と判定してしまうことがある。
• 建築面積と延べ床面積の混同：建ぺい率は建築面積、容積率は延べ床面積で計算する。
• 緩和の誤解：緩和を複数同時に使えるか、上限を超えて良いかは必ず確認。
• 根拠の明示：不算入や緩和を使う場合は、根拠条文や自治体の指導要綱を添付すると安心。

建ぺい率と容積率の違い

• 建ぺい率：水平的な制限（建物が敷地をどれだけ覆うか）。
• 容積率：垂直的な制限（延べ床面積が敷地に対してどれだけあるか）。

この2つを組み合わせることで、都市空間のバランスや住環境の快適さを確保しています。

このツールは無料でご利用いただけます。