容積率計算

1. 「敷地面積」「延床面積」「地下室の面積」「車庫の面積（建物内）」「バルコニーの面積」「ロフトの面積」「指定容積率」を入力します。
2. 「建築可能な最大延床面積」「延床面積（見かけの合計）」「不算入面積（合計）」「容積率算定上の延床面積」「実際の容積率」「適否判定」が表示されます。

容積率とは？

容積率（ようせきりつ / Floor Area Ratio = FAR）は、敷地面積に対する延べ床面積の割合を表す都市計画・建築規制です。土地の過密化を防ぎつつ、地域ごとの建物規模をコントロールする目的で使われます。

基本の計算式

容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100

• 延べ床面積：各階の床面積の合計（後述の“不算入”は除く）
• 例：敷地100㎡、延べ床150㎡ → 容積率150％

何が延べ床面積に入る／入らない（代表例）

入る（算入）

• 住戸・居室・廊下・収納など通常の室
• 建築物内の車庫（屋根あり）※緩和あり

入らない（不算入）／条件付きで除外

• 地下室：延べ床合計の1/3まで不算入（地階・天井が地盤面1m以下・住宅用途）
• 建物内車庫：敷地面積の1/5まで不算入（屋根なし駐車場はそもそも延床に含めない）
• バルコニー：外壁からの出幅2m以下は不算入
• ロフト：天井高1.4m以下かつ直下階の1/2未満は不算入
• 吹抜け・屋根のないウッドデッキ：不算入

不算入は“延べ床から引いて良い”扱い。結果として容積率が軽くなります。

その土地で使える「最大容積率」の決まり方

1. 指定容積率
   都市計画の用途地域ごとに定められる上限（例：第一種低層 50～200％、住居系中高層 100～500％など）。
2. 前面道路幅員による制限
   前面道路が12m未満のとき、
   • 住居系：幅員×0.4×100（％）
   • 商業・工業等：幅員×0.6×100（％）（地域運用差あり）
   ※2項道路（幅員4m未満）は4mとみなして計算。角地は幅の広い道路を基準にする。
3. 複数用途地域にまたがる敷地
   用途地域ごとの加重平均で上限を算出。
4. （代表的な特例）特定道路緩和
   幅員15m以上の幹線道路から一定距離（例：70m以内）、かつ前面道路6～12m未満等の条件で加算できる制度あり（自治体運用・計算式に基準）。

実務ルール：上記のうち最も厳しい数値が、その敷地で使える最大容積率。

容積率の計算手順（実務の流れ）

1. 敷地面積を確定（セットバック後で計算する自治体もあるため確認）。
2. 指定容積率と道路幅員制限を求め、小さい方を採用。
3. 見かけの延べ床合計＝（地上延床＋地下＋車庫＋バルコニー＋ロフト等）。
4. 不算入を適用（地下1/3、車庫1/5、バルコニー・ロフト等の条件不算入）。
5. 算定延べ床＝ 見かけ合計 − 不算入合計。
6. 実容積率＝ 算定延べ床 ÷ 敷地面積 × 100。
7. 実容積率 ≤ 最大容積率 なら適合。

数値例

例1：基本

• 敷地100㎡、指定容積率150％ → 最大延べ床＝100×1.5＝150㎡

例2：緩和を使うケース

• 敷地120㎡、指定容積率100％
• 地上延床110㎡、地下20㎡、建物内車庫40㎡
• 地下不算入＝min(20,（110+20+40）/3)＝20㎡
• 車庫不算入＝min(40, 120×1/5)＝24㎡
• 算定延べ床＝（110+20+40）−（20+24）＝126㎡
• 実容積率＝126÷120×100＝105％ → 100％を超えるため不適合

よくある落とし穴

• 「緩和を使えば無制限に広げられる」→ 上限（地下1/3、車庫1/5など）がある。
• 「バルコニーは必ず不算入」→ 出幅・形状・囲い方で扱いが変わる。
• 「道路幅は実測値でOK」→ 2項道路は4mみなし、セットバック後幅員等に注意。
• 自治体運用差（条例・要綱・審査基準）により細部が異なる。最終判断は所管窓口へ。

まとめ

• 容積率は敷地に対する延べ床の割合。
• 最大容積率＝（指定容積率 と 道路幅員制限）の小さい方。
• 地下・車庫・バルコニー・ロフトなどは条件付きで不算入にでき、設計の自由度が広がる。
• 計算は「延べ床合計 → 不算入控除 → 実容積率 → 適否判定」の順で行う。

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