住宅ローン控除シミュレーション

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末のローン残高の0.7%が所得税から引かれる制度です。引ききれない分は翌年度の住民税からも引かれます。

戻る額は次の3つで決まります。

• 年末のローン残高 … 返済が進むほど減るので、控除額も年々減ります
• 借入限度額 … 住宅の性能と入居年で決まります。残高がこれを超えても、超えた分は対象外です
• 納めた税金 … 払った税金以上には戻りません。ここが見落とされがちです

たとえば令和8年にZEH水準省エネ住宅（借入限度額3,500万円）へ入居し、3,500万円を金利1%・35年で借りた場合、1年目の控除額は約23万9千円です。13年間の控除額の合計は約262万円です。ただし実際に戻るのは納めた税金の範囲までなので、年収によってはこれより少なくなります。

令和6年の改正で、省エネ性能によって大きな差がつきました。とくに注意したいのは次の2点です。

• 省エネ基準を満たさない新築は、令和6年以降の入居だと原則として対象外です（令和5年12月31日までに建築確認を受けたものなどは例外として2,000万円・10年）
• 省エネ基準適合住宅は、令和8年入居から借入限度額が3,000万円→2,000万円に下がりました

一方で、中古住宅は令和8年入居から有利になりました。控除期間が10年から13年に延び、認定住宅・ZEH水準の借入限度額も2,000万円から3,500万円に上がっています。

また子育て世帯・若者夫婦世帯（19歳未満の子がいる、または夫婦のどちらかが40歳未満）は借入限度額が上乗せされます。認定住宅なら4,500万円→5,000万円です。判定は居住した年の12月31日時点で行います。

年収が低いと満額もらえないのはなぜですか。
住宅ローン控除は納めた税金を返す制度だからです。控除額が20万円でも、その年の所得税が12万円なら、まず12万円が戻り、残りは住民税から（課税総所得金額等の5%・最高97,500円まで）引かれます。それでも引ききれない分は消えてしまいます。

手続きはどうすればよいですか。
最初の年は確定申告が必要です。会社員の方は2年目以降、税務署から届く証明書と金融機関の残高証明書を勤務先に出せば年末調整で受けられます。

繰上返済すると損ですか。
残高が減るぶん控除額は減りますが、利息の軽減額のほうが大きいこともあります。返済期間が10年未満になると控除そのものが受けられなくなる点には注意してください。

ペアローンや連帯債務のときは。
それぞれの持分・負担割合に応じて各自が控除を受けます。このツールは1人分の計算なので、ご自身の借入額を入れてください。

ふるさと納税やiDeCoと併用すると。
できますが、所得税額が減るぶん住宅ローン控除で戻る額も減ることがあります。とくに住宅ローン控除で所得税が0になる方は、ふるさと納税の上限額が変わるので注意が必要です（ふるさと納税限度額計算）。

住宅ローン控除シミュレーションは、国税庁タックスアンサー（令和8年4月1日現在の法令）の借入限度額・控除期間・控除率0.7%にもとづく概算です。あくまでも目安としてご利用ください。年末残高は元利均等返済・全期間固定金利として計算しており、繰上返済・ボーナス返済・変動金利の見直しは反映していません。所得税額は年収からの概算（社会保険料を年収の15%と仮定）で、医療費控除やiDeCoなど他の所得控除があると実際の税額は下がり、控除しきれる額も変わります。源泉徴収票の「源泉徴収税額」を入力するとより正確になります。土地の取得や増改築、認定住宅の証明、耐震基準への適合、ペアローン・連帯債務の按分、災害に関する特例は考慮していません。制度は税制改正で変わります。正確な額と適用の可否は税務署または税理士にご確認ください。入力した内容はブラウザの中だけで処理され、サーバーには送信されません。無料でご利用いただけます。

出典: 国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合 / No.1211-2 買取再販住宅 / No.1211-3 中古住宅 / 総務省 所得税から住宅ローン控除額を引ききれなかった方