利回り計算

不動産の広告に出ている利回りは、ほとんどが表面利回り（グロス利回り）です。

表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

経費も購入時の諸費用も入っていないので、実際の手残りより高く見えます。3,000万円の物件で月10万円なら、表面利回りは4.00％です。

実際に近いのが実質利回り（ネット利回り）です。

実質利回り ＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格 ＋ 購入時の諸費用）× 100

★分母に購入時の諸費用を足すのを忘れないでください。 仲介手数料・登記費用・不動産取得税などで物件価格の7〜10％かかります。足さずに計算すると、利回りが実態より高く出ます。同じ3,000万円・月10万円でも、諸費用210万円・年間経費24万円なら実質利回りは3.36％まで下がります。

表面利回りも実質利回りも、ふつうは満室を前提にしています。実際には入居者の入れ替わりで空く期間があります。

このツールでは空室率を入れると、年間家賃収入をその分減らした空室を見込んだ実質利回りも出します。空室率5％なら、1年のうち約18日ぶん家賃が入らない計算です。

年間の手残り（NOI）は、空室を見込んだ家賃収入から年間経費を引いた金額です。ローンの返済はここに含めていないので、返済額を引いた残りが実際の手元のお金になります。

配当利回り ＝ 1株あたりの年間配当 ÷ 株価 × 100

株価3,000円で年間配当が90円なら3.00％です。株数を増やしても利回りは変わりません（配当金額は増えます）。中間配当と期末配当がある場合は合計を入れてください。

配当には20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）が源泉徴収されます。税引後の配当利回りは3.00％なら2.39％です。NISA口座なら非課税なので、税金のチェックを外してください。

100万円が10年で200万円になったとき、「2倍＝100％増えたから1年あたり10％」と考えがちですが、これは正しくありません。利益にもさらに利益がつく（複利）ためです。

年平均利回り ＝（最終評価額 ÷ 元本）^1÷年数 − 1

この式で計算すると、100万円→200万円の10年は年平均7.18％です。毎年7.18％ずつ増えると10年で2倍になります。単純に年数で割った10％とは2.8ポイントも違います。

同じ「2倍」でも、期間が長いほど単純に割った値は年平均利回りの何倍も大きく見えます。3年なら1.28倍、10年なら1.39倍、30年なら1.43倍です（差そのものは7.34ポイント→2.82ポイント→1.00ポイントと小さくなります）。このツールは両方を並べて出すので、見比べてみてください。

1. 「不動産」「株の配当」「運用」から計算したいものを選びます
2. 不動産なら物件価格と月額家賃、諸費用・経費・空室率を入れます
3. 株なら株価と1株あたりの年間配当を入れます
4. 運用なら投資した金額・今の評価額・運用年数を入れます
5. 利回りがすぐに出ます

入力するたびに自動で計算されます。入れた内容はお使いのブラウザにだけ保存され、次に開いたときに復元します。共用のパソコンでは、使い終わったら金額を消してください。サーバーには送信していません。

年間経費には何を入れますか？

管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・管理会社への委託料などです。ローンの返済は含めません。返済は資金繰りの話で、物件そのものの収益力とは分けて考えるためです。

債券の利回りも計算できますか？

債券は債券利回り計算をお使いください。最終利回り・応募者利回り・所有期間利回り・デュレーションに対応しています。

毎月の積立をしたときの利回りは？

このツールは「一度に投資した場合」の利回りを出します。毎月積み立てる場合は積立シミュレーションや複利計算シミュレーションをお使いください。

利回りから利息の金額を出したいのですが

元本と利率から利息を出すのは金利計算・利息計算です。計算の向きが逆になります。

何％あれば良い物件といえますか？

地域・築年数・構造によって相場が違うので、一律の基準はありません。このツールは数字を出すところまでで、良し悪しの判断はしていません。

利回り計算は、あくまでも目安としてご利用ください。実際の収益は空室の期間・家賃の下落・修繕費・税金などで変わります。不動産の取得や売却、株式の売買にあたっては、必ずご自身で確認のうえ専門家にご相談ください。